歡迎訪問產業經濟研究院 - 提供權威的行業報告,市場分析報告,深度評估報告,競爭力分析報告,市場調查專業機構!繁體中文 聯系我們關于我們
戰略報告 新建立項 搬遷改造技改論證境外融資申請地皮銀行貸款 英文報告 企業策略消費調研投資價值競爭對手IPO報告 產業觀點統計數據項目推薦
能源 醫藥 化工 冶金 機械 金融 交通 食品 輕工 建材 IT 通信 電子 其他
電力
煤炭
石油
天然氣
新能源
能源設備
中藥
化學制藥
生物制藥
醫療器械
保健品
醫療衛生
其它
化肥
農藥
塑料橡膠
合成材料
無機化工
其它
鋼鐵


有色金屬
電池新材料
汽車
工程機械
專用機械
船舶
金屬加工
其它
銀行
證券
保險
其它
港口
公路
航空
鐵路
物流
其它
食品
飲料
煙草
酒類
其它
家電
日化
紡織
造紙
其它
水泥
陶瓷
玻璃
涂料
其它
IT產業
整機
軟件
游戲
網絡
其它綜合
通信產業
通信服務
終端通信設備
其它綜合
集成電路
元器件
電子設備
連鎖
教育
旅游
商場
環保
其它
節假日24小時咨詢熱線:15092672381(兼并微信)聯系人:李軍 王芳芳(隨時來電有折扣)
當前位置:首頁 > 2017年房地產7大預測!劃重點:房價會跌嗎?

2017年房地產7大預測!劃重點:房價會跌嗎?

隨著調控政策效果漸弱,一、二線城市預計將在2017年下半年反超三、四線城市。

房貸的邊際收窄(預測2017年新增房貸總額5.5萬億元,同比下降15%)不會對房地產市場帶來實質性影響。

2017年銀行理財產品仍將作為開發商的重要支撐(2016年約為4萬億),為開發商拿地等活動提供充裕的外部資金。

穩定的政策預期:短期內將不會有顯著調整。

01

房價會跌嗎?二手房跌10%

整體態勢:預計2017 年上半年銷售均價將持平,下半年重回上升趨勢。但對于二手房市場,成交價可能會有5~10%的調整。

新房推動因素:1)開發商資金充裕;2)一線城市與核心二線城市短期內供應缺口難以得到根本解決;3)高地價。

趨勢結論:雖然在行政措施干預下,2016 年四季度和2017年一季度新房銷售均價表現將持平,但我們預計會有三大推動因素支撐其在下半年重回上升趨勢。

如果你想看明年下跌的報告,請翻到文末,那里有你要的。

銀行理財資金將繼續為開發商提供充足支持

2016 年,中金預計約5.5 萬億元的外部資金流入地產市場,用于開發商在公開市場拿地、收并購等活動,適時滿足了開發商規模擴張的需求。

在這5.5 萬億元的外部資金中,來自銀行理財產品的資金在今年大幅增長,全年預計貢獻4 萬億(占比超70%),成為開發商外部資金的重要來源。

預計2016 年土地出讓金總額約為4萬億元,開發商在手資金綽綽有余。

未來,如果銀行理財資金進入地產行業未受調整,2017 年開發商的外部資金大概率仍將保持充裕。

通過情景分析得知,資金缺口僅會在開發商外部資金縮小超過15%而拿地所需資金增長超過10%時才會出現。

2017 年核心城市仍面臨住房供應短缺

中金認為一、二線城市供不應求的情況會在一定程度上得到改善,但難以徹底解決,因此房價繼續上漲的壓力仍然存在。

目前數據顯示截至9月底,一、二線城市的庫存去化月數分別為9.3、9.4 個月,情景分析顯示2017 年供需關系不會有太大改觀。

基本情景:可售資源增長15%,地產銷售下降15%。該情況下一、二線城市庫存去化月數將提高到12.6、12.7 個月,但仍處于10~14 個月的健康區間內。

悲觀情景:可售資源增長30%,地產銷售下降30%(可能性極低)。該情況下一、二線城市庫存去化月數將提高到17.3、17.5 個月,仍低于一、二線城市的歷史高位(分別為18.5、30.4 個月)。

高地價激發開發商提價意愿

出于對利潤率的保護,2016 年昂貴的土地成本和顯著的溢價將激發開發商的提價意愿,在2016 年拿地過于激進的開發商壓力尤甚。

2

二手房:小幅調整在所難免

中金認為二手房銷售均價會出現合理的小幅調整(約5~10%),原因有兩點:

1、短期內掛牌價和成交價均增長過快,增幅過高。一些城市(如北京、廣州)二手房成交價格增速甚至超過新房,這在我們看來是不合理的,考慮到新房普遍有品質的改善或提升。

2、二手房市場是C2C 而非B2C,因此與新房相比,二手房市場價格更加靈活,議價空間更大。

3需求減少?會,但只是暫時的

由于政策擾動,短期內銷量將會出現顯著同比下滑,但將會在2017下半年重拾上升趨勢。長期來看,中金對于中國新房銷售量并不悲觀。

1、2016 年四季度和2017 年一季度:參考2010和2013 年政策收緊時期的經驗,近期銷售面積同比下降30~40%是在預期范圍內的。

2、2017 年二季度:銷售面積下滑幅度預計將收窄到10~20%。

3、2017 年下半年:銷售面積再次回到同比正增長。

長期來看:預計中國新房銷量將在未來三年將維持目前每年11~12億平米的水平,之后將緩慢下行,進入21 世紀30 年代和40 年代后將降至每年7~8億平米。

2016 年四季度和2017 年一季度:銷售面積同比下降30~40%

受調控政策影響,銷售面積將在2016 年四季度呈弱勢,并將持續到2017 年一季度。

2010 和2013 年調控政策實施后,銷量同比下降20~30%。

此輪調控還額外引入行政措施,在過熱城市(超過20個一、二線城市及部分三、四線城市)重建房地產市場秩序,帶來更加顯著的影響。

4

二季度開始改善 下半年見底回升

中金預計一、二線城市銷量下滑幅度在2017 年二季度收窄到10~20%,2017 年下半年重回增長態勢。

進入2017 年二季度,當調控措施在價格控制方面逐漸取得成效,政府對一、二線城市地產市場的態度不會再像現在這樣嚴厲,這將有助于改善市場情緒。

同時可售資源的補充也將從2017 年二季度起幫助緩解下滑局面。

新增房貸將阻止銷售額的大幅下滑。我們將在后面的章節具體討論。

可售資源的及時補充(主要來自2016 年新增土儲)將有效緩解銷量的萎縮。2012和2013 年的市場表現印證了這點

長期來看:新房銷量在未來三年將維持在每年約11 億平米。

我們預計2016~2020 年間新房銷量將保持在11~12 億平米,之后將開始減速下降,在21 世紀30 年代、40 年代穩定在每年7~8 億平米。

5

一線城市供應短缺難以改變

由于中央政府“因城施策”框架的指引,我們認為城市層面的供求關系短期內會得到一定程度的改善,但不會徹底扭轉,這意味著:

1)此次政策收緊的熱點城市供應缺口將持續存在;

2)三、四線城市供應過剩的問題難以根本解決。

一線和核心二線城市供應仍小于需求

我們對此次受到調控的一線和核心二線城市需求/供應比率(“需供比”)進行了情景分析。

一線城市:供應缺口難以解決:1)這四個城市的需供比在每種情景中都超過1;2)深圳面臨的供應短缺問題最為嚴重。

21 個政策收緊的城市(包括一線城市):在個別情況下總需求可以被滿足(當供應擴大超過15%;需求縮小超過15%),但供應過剩的程度非常低。

21 個政策收緊的城市(包括一線城市):在個別情況下總需求可以被滿足(當供應擴大超過15%;需求縮小超過15%),但供應過剩的程度非常低。

6

房貸杠桿過高?在可控范圍內

雖然2016 年中國居民房貸大大增加,但整體杠桿水平(從貸款總余額來看)仍未超過全球其他國家,尚處“合理范圍”內。

各項杠桿比率均未超過其他可比國家

我們不否認,2016 年新增住房貸款的增速或許超過了合理水平,并有可能帶來潛在風險,但我們不能夸大邊際影響,因為中國居民目前的杠桿水平仍然是在可承受范圍內的。

中國房貸存量(住房貸款余額占GDP 比重)仍然相對較低:截至16 年9 月底住房貸款余額為17.93 萬億元,占過去一年年化GDP 的25%(日本1996/2014 年為32%/41%,美國2007/2015 年為73%/53%;)。

全年房貸支出占全部居民可支配收入的比例并不算高。中國居民償還房貸的平均久期遠低于其他國家,但不論是否將久期調整為其他國家的水平,每年房貸支出占全部居民可支配收入的比例都在可承擔范圍內)。

中國居民房貸存量占居民總資產的比例均未超過日美可比指標。截至2016 年前9月末,房貸存量/居民總儲蓄(31%)、房貸存量/居民金融資產(17%)以及房貸存量/居民總房產價值(10%)三項比率與日本大致相當,但大幅低于美國)。

即使以現價計算,近年中國房產的負擔能力總體而言也并未下降。

20家券商寫了800頁,說2017房價要跌!

歲末年初大家做年度計劃時,都要“總結過去、展(BU)望(TING)未(DA)來(LIAN)”。套用一句俗話,2016年對中國房地產業而言是不平凡的一年,全國量價創歷史新高,熱點城市房價快速上漲。沒買房的筒子們心塞;開發商今年業績不錯,拿了地王明后年怎么退出把握也不大。展望2017年,房地產調控政策走向不平靜,財經領導小組會議強調“抑制房地產泡沫”,市場預測難度很大。準備再一次DALIAN前,筆者梳理了20家券商2017年房地產行業報告。房價漲不漲,看看哪家預(DA)測(LIAN)最厲害?

宏觀經濟面、行業的政策面和基本面都在變化當中,預(DA)測(LIAN)不易,好多報告的撰寫者都是筆者的朋友,在此謝過!

20家券商寫了800頁報告,厲害了WORD哥!

截至12月20日,已有中金等20家券商發布2017年房地產行業策略報告,其中中金、摩根士丹利最早,10月31日就發布了(估計有筒子三季度報告還沒寫呢!);中投證券報告12月19日才出爐,但長達80頁;國信證券(002736,股吧)報告雖然只有11頁但干貨滿滿。

從標題就能看出,各機構都是“取名高手”:普遍采用對聯式,分兩句來闡明對明年趨勢的看法,其中一句為“市場趨勢”,一句多為“策略建議”,比如方正證券(601901,股吧)的“政策千帆已過,資源股蓄勢待發”,海通證券的“行業高位盤整,個股分化前行”;甚至有做成四句的,比如國泰君安“雖無艷陽,亦非寒冬;精選主題,業績為王”。中金和招商的最簡潔:分別是“陽光總在風雨后”、“這個冬天不太冷”,體現其雖有調整但不必過分擔憂的判斷。

機構預期2017年交易量下降約10%,價格穩中有跌,年中時量價下行壓力最大

20份報告中,有12份對2017年商品房量價和投資、新開工等關鍵指標進行了預測;其中銷售面積平均跌幅為11.2%,銷售均價平穩(好幾家機構預期價格不漲不跌,真是應了中央價格平穩的期望),銷售額平均跌幅9.6%,投資額小幅增長2.9%,新開工面積小幅下降3.3%。

具體來看,中金、大摩報告出的最早,對2017年的量價預測最為樂觀,最近出報告的中信建投、中投最悲觀,比如中投預期銷量下降18%,中信建投預期銷量下跌17%,新開工預期下降14%,降幅在各家機構中均最高。

除整體預測外,部分機構還對不同階段和不同城市的交易量進行了預測:由于基數高、政策逐漸發揮效果等原因,各機構普遍預期2017年上半年銷售降幅最為顯著,中金認為上半年熱點城市交易量可能超過40%、Q2熱點城市庫存去化周期將超過12個月,價格將出現下跌,國泰君安、華創等認為2017年中是銷量降幅和價格下行壓力最大的時期。

從不同城市來看,由于政策的分化(限購限貸政策升級主要集中在熱點城市),各機構普遍預期一線和二線熱點城市交易量降幅最大,比如中信建投預期一線城市2017年交易量下降28%,二線下降19%,三線14%(全國整體降幅為17%)。

除房價之外,長租公寓、資產管理、物業服務等新領域得到普遍關注

在預測2017年量價指標的情況下,各機構也對細分領域的新機遇進行了分析,如長租公寓、房地產基金、物業服務、企業轉型等領域,其中長租公寓在中央鼓勵租賃市場的政策背景下,得到諸多機構的關注。中銀國際對典型地產企業的四大轉型方向(大健康、大文化環保新能源、大金融)進行了總結梳理,資料很豐富。

 
研究報告 可研報告 專項定制 投資百科 關于我們
聯系電話:010-56036118
         
24小時熱線:15313900551
評估報告
調研報告
咨詢報告
預測報告
分析報告
戰略報告
新建立項
搬遷改造
技改論證
境外融資
申請地皮
銀行貸款
英文報告
企業策略
消費調研
投資價值
競爭對手
TPO報告
產業觀點
統計數據
項目推薦
投訴舉報
售后條款
品質保障
機構簡介
人才招聘
購買流程
支付方式
發票配貨
聯系客服
聯系人:李軍 訂購電郵:[email protected]
Copyright 2001-2035 cyjjyjy.com All rights reserved
地址:北京市朝陽區北苑東路19號中國鐵建大廈
產業經濟研究院  版權所有
    
至尊国际网站